ESPECIAL ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA – 4 matérias sobre Especulação Imobiliária, Concessão Onerosa e Condomínios Fechados

O que é especulação imobiliária?

Renato Saboya

Este é um termo muito utilizado em praticamente todas as considerações sobre os problemas das cidades atualmente. No entanto, tenho percebido que não são muitas as pessoas que conseguem definir com clareza o que seja especulação imobiliária. Na maioria dos casos, elas associam o termo à construção de prédios em altura e, mais especificamente, a uma intensa ocupação do solo urbano. Mas será que é isso que significa especulação imobiliária?

Campos Filho (2001, p. 48) define especulação imobiliária, em termos gerais, como

[…] uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente através de investimentos públicos na infra-estrutura e serviços urbanos[…].

A especulação imobiliária, portanto, caracteriza-se pela distribuição coletiva dos custos de melhoria das localizações, ao mesmo tempo em que há uma apropriação privada dos lucros provenientes dessas melhorias.

Terreno à espera de valorização em Campo Grande MS. À esquerda é possível ver sua localização central (em amarelo estão destacadas as duas principais avenidas da cidade).

A forma básica da especulação

Mas o que isso quer dizer? Como é possível “melhorar” uma localização se ela não pode ser mudada? Afinal de contas, um terreno é um bem imóvel. Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infra-estrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.).

Esquema básico de funcionamento da especulação imobiliária. Elaboração: Renato Saboya.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de um terreno, acabam agregando-lhe maior valor. Terrenos com boa infra-estrutura são mais caros que terrenos sem nenhuma infra-estrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade. Seu preço, por consequência, acaba aumentando quase que instantaneamente.

Outra forma de melhoria da localização acontece pelo simples acréscimo de novas edificações no seu entorno, o que por si só torna sua acessibilidade melhor em relação ao conjunto da cidade. Em outras palavras, a ocupação por atividades (residenciais, comerciais, etc.) ao redor de um terreno torna-o mais próximo – e portanto com maior acessibilidade – a uma nova gama de possibilidades de interação com o resto da cidade.Essa possibilidade de interação, por sua vez, é um aspecto valorizado pelas pessoas no momento de escolher um determinado local e, por isso, acaba também contribuindo para o aumento do preço do solo.

Por que a especulação imobiliária é injusta?

Como vimos, o que se chama de “melhoria” de uma localização é o processo através do qual a qualidade da localização de um terreno em relação à disponibilidade de infra-estrutura e a outros terrenos (e portanto a outras atividades e centros de interesse) é aumentada. Dessa forma, os terrenos chamados “de engorda” ficam vazios, à espera de que o desenvolvimento da cidade se encarregue de valorizá-los, sem que nenhum investimento tenha sido feito pelo proprietário (a não ser, é claro, o IPTU, que no entanto é irrisório comparado à valorização da terra). Todo o investimento foi feito pelo Poder Publico, principalmente no caso das infra-estruturas,  e por outros proprietários privados.

Para entender esse ponto de vista, é interessante fazer uma comparação: imagine um empreendedor qualquer, que queira ter lucro através da realização de uma determinada atividade. Para conseguir isso, ele tem que investir uma certa quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Os ganhos, por sua vez, também serão proporcionais ao risco corrido. Ele presta um serviço que, de uma maneira ou de outra, é útil à coletividade e, em troca desse serviço prestado, recebe sua compensação financeira. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Por outro lado, o especulador imobiliário que investir a mesma quantia de capital em um terreno ocioso não está contribuindo em nada para a sociedade. Não gera empregos, não presta nenhum tipo de serviço, e pior: ainda traz inúmeros prejuízos para a coletividade, conforme será visto mais adiante. Ainda assim, por causa da valorização imobiliária conseguida através de investimentos feitos por outros setores da sociedade, alcança lucros muitas vezes bastante grandes.

A dispersão urbana e a especulação

Outra maneira de “melhorar” a localização de uma área é melhorar a qualidade dessa localização em relação ao resto das áreas disponíveis no mercado, através do acréscimo de novas áreas que sejam piores que elas. Assim, às vezes o preço de um determinado terreno sobe sem que haja nenhuma modificação no seu entorno. Isso acontece porque loteamentos são criados nas piores localizações, normalmente na periferia, isolados do tecido urbano e em condições precárias de infra-estrutura. Entretanto, mesmo esses loteamentos têm que, no mínimo, cobrir seus gastos de produção e conferir algum lucro ao empreendedor, definindo, portanto, os menores preços do mercado de terras.

Especulação imobiliária decorrente da “periferização”. Elaboração: Renato Saboya.

Com isso, o “ranking” de localizações é rearranjado, pela introdução, na sua base, de uma nova “pior” localização. As outras localizações, por consequência, passam a ser mais valorizadas, por estarem agora mais “distantes” da pior localização e mais próximas das áreas mais interessantes da cidade, ao menos em comparação com essas novas áreas que agora passaram a fazer parte do tecido urbano. Quando um terreno deixa de ser uma das piores localizações, pela adição de novas piores localizações, seu preço sobe automaticamente.

Na maioria das vezes, esse mecanismo está associado também à forma mais básica da especulação imobiliária, uma vez que deve ser feita provisão de infra-estrutura para atender a essas piores localizações, e que essa infra-estrutura acaba passando pelos terrenos mais bem localizados, valorizando-os ainda mais.

Os problemas urbanos gerados pela especulação imobiliária

Apesar de gerar lucro para alguns poucos investidores, a prática da especulação imobiliária é extremamente prejudicial para as cidades. Por causa dela, os tecidos urbanos tendem a ficar excessivamente rarefeitos em alguns locais e densificados em outros, gerando custos financeiros e sociais. A infra-estrutura, por exemplo, é sobrecarregada em algumas áreas e subutilizada em outras, tornando-se, em ambos os casos, mais cara em relação ao número de pessoas atendidas.

As dificuldades de deslocamento da população de mais baixa renda, especialmente nas grandes cidades, também é, em grande parte, decorrente dessa lógica especulativa, que aumenta as distâncias entre habitação e empregos. A urbanização de “piores” localizações empurra a ocupação para lugares cada vez mais distantes, e com isso as distâncias que os novos moradores têm que percorrer acabam aumentando.

Outra possível consequência da retenção especulativa de imóveis é a dificuldade de deslocamento gerada pela escassez de vias e de possíveis caminhos para quem se desloca. Isso acontece quando os terrenos ociosos são grandes, e impedem o surgimento de conexões entre áreas da cidade pelo fato de não estarem parcelados. Todo o fluxo, portanto, precisa desviar-se dessas glebas, causando estrangulamento em alguns pontos e concentração excessiva de tráfego em algumas poucas ruas.

Possíveis soluções

Diante da constatação desse problemas advindos da especulação imobiliária, alguns instrumentos urbanísticos vêm sendo utilizados para tentar coibi-la, com destaque especial para aqueles regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

O IPTU progressivo no tempo, por exemplo, permite ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infra-estrutura.

A outorga onerosa do direito de construir busca recuperar parte dos investimentos do poder público em infra-estrutura decorrentes do aumento de densidade acarretado por aquelas edificações cuja área ultrapasse a área do terreno (coeficiente 1).

A contribuição de melhoria permite que o poder público cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento.

Entretanto, a aplicação de tais instrumentos nem sempre são implementadas, mesmo com a nova leva de planos diretores participativos, principalmente por causa de hábitos e crenças há muito tempo arraigados na cultura do brasileiro. Como explicar a alguém que sempre viu seus pais e avós segurando a venda de terras para esperar os melhores preços que agora ele não poderá mais fazer isso, sob pena de pagar mais impostos? Tarefa difícil, mas que deve ser levada a cabo paulatina e constantemente, para que seja possível modificar essa mentalidade e criar cidades mais justas para todos.

Referências bibliográficas

CAMPOS FILHO, Candido Malta. Cidades brasileiras: seu controle ou o caos. 4 ed. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/09/o-que-e-especulacao-imobiliaria/

Especulação imobiliária virtual

Renato Saboya

O Second Life , universo virtual que já agrega mais de 1,6 milhão de pessoas, fez sua primeira milionária: Anshe Chung , nome fictício de Ailin Graef, construiu uma fortuna equivalente a US$1 milhão através de negócios virtuais. Que tipo de negócios? Compra, venda e aluguel de terrenos e edificações.

Fonte: Anshe Chung.

Não é algo fácil de entender, mas basicamente o que ela faz é comprar terra em estado “bruto” (diretamente da Linden Labs, criadora do Second Life) e trabalhar a localização, colocando infra-estrutura e projetando e construindo edificações. Então, ela revende os novos espaços e gera lucro (alguma coincidência com o mundo aqui fora?).

Fonte: Anshe Chung.

Para isso, Ailin tem uma empresa (na vida real) com mais de 60 funcionários – entre designer, arquitetos e programadores – encarregados de produzir o espaço urbano virtual.

Entretanto, o patrimônio de Anshe Chung ainda está restrito ao universo virtual, ou seja, ela não converteu suas riquezas em dólares reais.

“Há algumas coisas que eu preciso esclarecer para evitar confusões. O que foi publicado ontem e hoje estava um pouco incorreto. O valor divulgado é o meu valor bruto, de Anshe Chung, residente de um mundo virtual. Todas essas propriedades estão dentro de ‘Second life’. Não é dinheiro que minha criadora (Ailin) tenha colocado em sua conta bancária”. (Fonte: G1 )

Pelo visto não é apenas no universo real que especular com terra gera lucros gigantescos. Será que não dá pra colocar um IPTU progressivo nas glebas dela?

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/01/especulacao-imobiliaria-virtual/

Outorga Onerosa do Direito de Construir

Renato Saboya

A Outorga Onerosa é um dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade, apesar de já ser utilizada em muitos municípios antes mesmo da aprovação do EC. É um instrumento que tem gerado muitas dúvidas na sua implementação e mesmo na sua concepção e previsão dentro do plano diretor.

Funcionamento da outorga

A Outorga Onerosa do Direito de Construir, também conhecida como “solo criado”, refere-se à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.

O Coeficiente de Aproveitamento Básico é um índice que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a edificação implique numa sobrecarga de infra-estrutura para o Poder Público. Tipicamente, esse coeficiente é igual a 1, o que significa que o proprietário pode edificar uma área igual à área do lote que possui. Caso o proprietário deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente básico, ele deve dar ao Poder Público uma contrapartida financeira, ou seja, ele deve “comprar” do município o direito de construir uma área maior.

Essa área construída, entretanto, deve estar abaixo da estipulada pelo coeficiente de aproveitamento máximo. Portanto, a área máxima a ser outorgada equivale à diferença entre o coeficiente máximo e o coeficiente básico estipulado para a área.

A Figura abaixo ilustra esquematicamente o funcionamento desse instrumento.

Critérios para a aplicação do instrumento

O objetivo da Outorga Onerosa, portanto, é recuperar parte dos investimentos a serem realizados pelo Poder Público para suprir as demandas geradas pelas altas densidades. Curiosamente, o Estatuto da Cidade veda a utilização dos recursos arrecadados com a Outorga em implantação de infra-estrutura, que seria a demanda mais diretamente ligada ao aumento da densidade. Os recursos podem ser utilizados para (art. 31 fazendo menção aos incisos I a IX do art. 26):

I – regularização fundiária;

II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;

III – constituição de reserva fundiária;

IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;

V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;

VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;

VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;

Além disso, a outorga, na sua origem, também tinha como objetivo “equalizar” os preços dos terrenos, evitando que os índices urbanísticos causassem supervalorização de algumas áreas (onde era possível verticalizar) e desvalorização de outras (onde não era possível verticalizar).

Por isso, é importante que os coeficientes estejam alinhados com os objetivos que o Município possui para cada área da cidade, ou seja, a Outorga deve ser destinada àquelas áreas onde é possível adensar. Nas áreas onde não é desejável ou possível adensar, deve-se manter o índice baixo (coeficiente máximo igual a 1 ou mesmo menor que isso).

O município pode também definir coeficientes diferenciados de acordo com as características de cada zona e com os objetivos definidos para elas (Estatuto da Cidade – Art. 28; §2º). Nesse sentido, ele deixa de ser um instrumento meramente arrecadador e passa a ser também uma forma de induzir o desenvolvimento urbano, dificultando ou facilitando o adensamento de áreas de acordo com os objetivos da política urbana. Uma forma de fazer isso é limitar os estoques de área construída a serem disponibilizados para o mercado, oferecendo-os apenas naquelas áreas cujo crescimento deve ser incentivado, e preservando áreas que não devem ser adensadas a curto prazo (tais como as áreas de expansão urbana, freqüentemente exploradas precocemente pelos loteadores por causa do seu baixo custo relativo).

Alteração de uso do solo

O EC permite também que o plano defina áreas onde será permitida mudança de uso do solo mediante contrapartida do beneficiário (art. 29). Essa diretriz me deixou desconfiado a princípio, já que imaginei que ele poderia dar margem a abusos na flexibilização das normas referentes ao uso do solo. Mas a palestra da Paula Santoro, na VII Conferência das Cidades, defendeu o uso dessa modalidade do instrumento nas franjas urbanas para evitar a especulação imobiliária com glebas distantes do tecido urbano consolidado, e auxiliar a diminuir o seu preço. De quebra, poderia ajudar a evitar o crescimento fragmentado, que transforma precocemente áreas rurais em loteamentos, para aproveitar os preços mais baixos em comparação com as glebas localizadas junto ao tecido urbano.

Integração com outros instrumentos

Um ponto complicado da implementação da Outorga é a interseção do instrumento com a Transferência do Direito de Construir (TDC). Teoricamente, um proprietário poderia comprar seu direito de construir do Poder Público, por meio da Outorga, ou de outro proprietário, por meio da TDC, o que tornaria os instrumentos concorrentes / complementares Até aí, tudo bem, contanto que a área edificada final não exceda o Coeficiente de Aproveitamento Máximo da zona.

Mas para quem está transferindo potencial construtivo, qual é a área que pode ser construída? Se o que está acima do CA básico deve ser comprado do Poder Público, então pela lógica o que cada proprietário tem como seu é apenas o CA básico, e é apenas esse coeficiente que pode ser vendido pela TDC. Essa questão ainda não está clara. O texto da Prof. Fernanda Furtado e, principalmente, a palestra disponível em áudio, tratam dessa questão. Vale a pena a leitura do texto, e é possível baixar a palestra para ouvir no ônibus, ou na academia.

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2008/03/outorga-onerosa-do-direito-de-construir/

Condomínios fechados

Renato Saboya

Visitando Campo Grande – MS, fiquei impressionado com a quantidade de condomínios fechados existentes. A maior parte deles está localizada em bairros de classe média e média alta, em áreas de expansão da cidade mas que nem por isso podem ser consideradas periféricas. A abertura de uma generosa “via-parque” mudou a acessibilidade de uma grande parte da cidade, gerando uma valorização quase imediata do local e, consequentemente, atraindo a atenção do setor imobiliário. Infelizmente, a forma preferida de ocupação do solo parece ser a dos condomínios.

Com isso, lembrei que existe um projeto de lei para substituir a Lei 6766/79, que trata do parcelamento do solo, e que prevê a regulamentação dos condomínios fechados, agora chamados Condomínios Urbanísticos. Interessante notar que, apesar de bastante difundido, o condomínio fechado não possui previsão legal.

O artigo 3o do PL 3057/2000 define os condomínios fechados da seguinte maneira:

XII — condomínio urbanístico: a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio;

O PL 3057 prevê o condomínio urbanístico como mais uma modalidade de parcelamento do solo, juntamente com loteamento e o desmembramento. Para que isso seja possível, as seguintes diretrizes devem ser obedecidas:

Art. 11. O percentual de áreas destinadas a uso público nos loteamentos, condomínios urbanísticos e desmembramentos, excluído o sistema viário, deve ser de, no mínimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso II do art. 10.
§ 1º As áreas destinadas a uso público em condomínios urbanísticos devem estar situadas fora do perímetro fechado e podem, a critério da autoridade licenciadora, situar-se em outro local dentro do perímetro urbano.

Art. 12. Respeitadas as disposições desta Lei, cabe ao plano diretor, quando houver, ou a outra lei municipal definir, para cada zona em que se divida a área urbana do Município:
I — os usos permitidos e os parâmetros urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo;
II — as modalidades de parcelamento admissíveis;
III — diretrizes para a articulação do parcelamento do solo com o desenho urbano.
§ 1º Observado o disposto no caput deste artigo e no § 4º do art. 10, cabe à legislação municipal determinar, em relação à implantação de condomínios urbanísticos:
I — a mínima distância que deve prevalecer entre os empreendimentos ou entre conjunto de empreendimentos contíguos;
II — as formas admissíveis de fechamento do perímetro e a máxima extensão murada;
III — outros requisitos julgados necessários para assegurar a integração com o sistema viário existente ou projetado, a mobilidade urbana e o acesso a equipamentos comunitários.
§ 2º Inexistindo as definições de que tratam o § 1º, fica vedada a concessão de licença para a implantação de condomínios urbanísticos.

Fazendo uma rápida análise dessas diretrizes, podemos perceber que, de maneira geral, a situação tende a melhorar. O principal motivo dessa conclusão é a exigência de que as áreas destinadas a uso público estejam fora do perímetro. Isso traz duas implicações:

1. Aumenta a acessibilidade a essas áreas, que atualmente ficam enclausuradas no perímetro fechado dos condomínios;
2. Diminui o custo-benefício desse tipo de parcelamento, uma vez que os empreendedores terão que criar novas áreas de uso coletivo dentro do condomínio se quiserem manter a atratividade para os compradores, ficando com menos área para os lotes privados.

Sendo assim, isso pode ser considerado um avanço significativo em relação à situação existente atualmente.

Entretanto, a lei não parece ser capaz de evitar que espaços como esses mostrados nas fotos se reproduzam . Os incisos I e II do parágrafo 1o do art. 11 tentam criar mecanismos para evitar grandes fachadas muradas e espaços sem urbanidade, com poucas relações entre os espaços públicos e privados, mas na prática não parece fácil viabilizar diretrizes que realmente consigam tal objetivo. Como explicar à população e aos empreendedores que em um determinado bairro a “cota” de condomínios fechados já esgotou? Como limitar a 20 ou 30m o muro de um condomínio que tenha 100m de lado?

A questão é complexa. Muitas pessoas defendem os condomínios fechados por questões de segurança. Entretanto, os malefícios trazidos para a cidade podem ser grandes:

• Segregação urbana, mantendo a classe alta isolada em seus “castelos” inacessíveis;
• Espaços públicos empobrecidos, devido à falta de relação entre os espaços públicos e privados;
• Diminuição da acessibilidade, já que os sistemas viários são privatizados e os fluxos da cidade são obrigados a contornar os condomínios. Note na imagem aérea o tamanho das quadras geradas pelos condomínios, e como estes apresentam poucas conexões com o sistema viário existente);
• Pobreza nas relações sociais, uma vez que os moradores só convivem com seus “iguais”;

A saída é uma ampla discussão pública, com participação de todos os interessados. Aparentemente isso já está acontecendo, visto que há uma publicação da Câmara dos Deputados que relata 4 audiências públicas já realizadas coma presença de importantes profissionais, tais como Marcelo Lopes de Souza, Raquel Rolnik e Nelson Saule Júnior.

Fonte: http://urbanidades.arq.br/2007/07/condominios-fechados/